Это было хороший момент для покупки с использованием ипотеки. В то время ставки по кредиту были уникально малыми и составляли 3% при ставке EURIBOR примерно 2%. Даже сегодня, когда ставка рефинансирования Европейского центробанка составляет 1%, получить ипотеку во Франции меньше чем под 4% будет абсолютно невозможно.

В 2004 году бум на рынке недвижимости уже был, и тогда мне показалось, что я много переплачиваю за дом. Прошло три года, когда я решил продать виллу, цены, по которым я покупал, ушли в прошлое. Я выставил свою виллу на продажу почти за двойную цену и на 20% выше, чем оценивали агенты. Агенты тогда предсказывали, что ожидать продажи придется долго, что столько ждать нормально для Франции, и что сейчас на рынке много недвижимости на продажу. Этот разговор состоялся в пятницу. Несмотря на это агент позвонил в понедельник и сказал, что уже поступило предложение от покупателя по выставленной мною цене. Я согласился на предложение покупателя, и продал виллу в тот же день. Для России это может быть нормально, но для Франции это не типично. Наверное, это самый запоминающийся момент в сделке.

2. Если бы вы сейчас планировали приобретать недвижимость за рубежом, то когда и как именно вы бы совершили сделку? Где бы вы купили недвижимость: на первичном рынке, на вторичном, объект из-под залога, какую-либо еще?

С заключением сделки можно подождать примерно полгода, но поиск нужно начинать уже сейчас, пока на рынке существует широкий выбор недвижимости по дисконтным ценам. Думаю, что мировой кризис, или, назовем его иначе, коррекция, уже почти завершился, и в скором времени начнется подъем.

Если проанализировать фондовый рынок Запада. С тех пор, как начался год основные западные индексы выросли в среднем на 15%, а в государствах BRIC на 50%. Ни для кого не секрет фондовый рынок является ведущим опережающим экономическим индикатором. По-английски это называется leading indicator. По большому счету, фондовый рынок иллюстрирует то, что будет происходить в экономике через 6-8 месяцев. Это определенный предвестник изменений тренда. Мы видим, что ситуация на фондовом рынке улучшается, из чего напрямую следует, что коррекция закончена, и кризис скоро завершится.

Учетная ставка Европейского банка сейчас составляет 1% и скорее всего не опустится ниже этой отметки. Если смотреть с этой стороны, получение ипотеки кажется сейчас достаточно привлекательно. Теперь к вопросу о том, какую недвижимость покупать. Если рассматривать исключительно с экономической точки зрения, то сейчас хорошо приобретать недвижимость на первичном рынке. Как упоминалось выше, мы находимся на выходе из кризиса, и многие продавцы на вторичном рынке, те, кто, как говорится, выстоял цунами, продержатся и теперь. На первичном рынке больше гибкости и он предоставляет больше возможностей для сделок.

Речь идет не только о прямом понижении цен на недвижимость. Девелоперы согласны идти на разные уступки, как, например, вместо одного подземного гаража предлагают два. Или вместо одной квартиры на нижнем этаже предлагают вам точно такую же квартиру, но на верхнем этаже по той же цене. Или соглашаются установить вам кухню бесплатно.

С точки зрения эстетики вторичный рынок предлагает гораздо больший спектр возможностей. Если вы вам нужна роскошная вилла, на Кап-Ферра в 100 метрах от моря или в каком-нибудь историческом месте, где строительство новых объектов запрещено, тогда у вас просто нет альтернативы вторичному рынку.

3. Прокомментируйте, пожалуйста, новую тенденцию на рынке недвижимости - продажу залоговых объектов.

В Соединенных Штатах продажа залоговых объектов - тренд совсем не новый. Там это, так сказать, развитый установившийся рынок, появившийся давно. Кроме того, что банки сами продают объекты из-под залога напрямую, существует большое количество посреднических компаний, которые за незначительную плату в $500 предоставят вам информацию о залоговых объектах, в продаже.

Во Франции рынка продажи залоговой недвижимости как такового нет. Продажа недвижимости во Франции из-под залога происходит так: заинтересованные люди сами продают залоговую недвижимость через агентства недвижимости или напрямую, сами публикуют объявления в Интернете. Либо банки, в которых был взят кредит, сами продают недвижимость из-под залога через аффилированные агентства недвижимости.

Во Франции отсутствует официальная статистика по продаже залоговой недвижимости. Известно только, что в 2008 году поступило около 30 тысяч заявлений на получение credit relais. Это целевой кредит, который дается при обязательном условии продажи существующей недвижимости с предоставлением документов, подтверждающих, что недвижимость выставлена на продажу. Размер кредита определяется разницей между прогнозируемой продажной ценой и размером задолженности. Так, если задолженность составляет €700 тысяч, а недвижимость продается за €1 миллион, то максимум, сколько банк одолжит, это €300 тысяч. При этом кредитные деньги вы не получаете. Вы просто прекращаете платить по кредиту, и банк начинает использовать выделенный кредит для уплаты по вашим месячным кредитным взносам. Credit relais дается на срок до двух лет. Обычно, за это время продавец продает недвижимость и может расплатиться с банком.

4. Многие участники рынка отмечают, что сейчас покупатели тратят гораздо больше времени на выбор объекта, чем раньше. Как выдумаете, с чем это связано?

По-моему, основная причина является очевидной и связана с перевесом предложения над спросом. Раньше было наоборот, спрос был выше, и поэтому покупатель спешил купить недвижимость, думая, что на следующий день она будет дороже или ее купят. Сегодня ситуация совершенно поменялась.

Предложение возросло, а спрос упал. Баланс спроса и предложения, как мы знаем, регулирует цена. Поэтому продающие вынуждены опускать цены, чтобы привлечь покупателей, а покупатели не торопятся покупать, опасаясь, что цены могут упасть еще ниже. Это - о покупателях, которые ищут дом, скажем так, «для души».

Сейчас на рынке продажи недвижимости мы наблюдаем все большее количество покупателей-инвесторов, которые ищут упавшую в цене недвижимость, делая выбор из действительно большого количества предложений. Это требует время, его пока что имеется в изобилии, спешить не стоит.